买房闹心事 二手房买卖最好别和代理人签合同

发布时间:2016-04-18 10:23:13

来源:生活报

分类:二手房产楼讯


春季,无论是商品房还是二手房,都是买卖交易“上升期”。然而,在房屋买卖、签订合同的过程中,因为疏漏或其他种种原因,难免有人会陷入纠纷。来自哈尔滨仲裁委员会的消息显示,今年第一季度,哈尔滨仲裁委共受理案件167件,其中房屋买卖纠纷多达47件,占各类受理案件之首。而在哈尔滨仲裁委受理案件情况的以往报道中,也多次提及房屋买卖纠纷“居多”或“居首”。

一套房屋,动辄几十万、上百万,对每个家庭来说都是“大事儿”。那么,在买房的过程中,如何避免纠纷,或者在纠纷出现时如何最大限度维护自己的权益呢?近日,哈尔滨仲裁委的仲裁员讲述了他们眼中的“买卖房屋闹心事儿”。

期房进户有误差 3%“标准值”的司法解释要知晓

买商品房,很多人会选择期房。都知道交付使用时实际住房面积可能与合同约定面积有误差,咋办?差多少补多少钱真的是“定律”吗?

两年前,市民张先生在松北区购买了一套期房。当时,张先生购买的那套住宅,合同约定建筑面积是135平方米,可进户时建筑面积变成了141平方米,按每平方米6900元购房价格,开发商通知张先生补交房款4.1万元。张先生觉得补差太多想退房,开发商不同意,双方为此“闹”到了哈尔滨仲裁委。

哈尔滨仲裁委案件部的关克鑫部长说,“相关司法解释中已有明确规定,在期房交付使用时,3%是一个‘标准值’,即房屋实际面积与合同约定面积的误差比绝对值为3%。”他解释说,除非合同有其他约定,否则进户时,若房屋实际使用面积比合同约定面积变大了,且误差比超3%的,开发商只能按3%这个‘上线’要求购房者补交房款;反之,若房屋实际使用面积比合同约定面积变小了,且误差比超3%,开发商不仅要将3%范围内的购房款返还给购房者,超3%部分,购房者还可要求双倍返还已交房款和利息。”通过计算不难发放,张先生那套房屋的误差比已经达到了4%,所以他有权要求对方解除合同并返还已付购房款及利息,或者只需按“3%”的标准支付开发商房款即可进户。

二手房交易出现“代理人” 买这样的房屋要当心

在二手房交易中,有时,买方或者卖方因为种种原因无法及时现身,于是委托第三人帮忙代办。如果遇到这样的房屋,你会和“代理人”签合同买卖房屋吗?

去年3月份,何女士在哈市南岗区看中了一套使用面积70平方米的住房,售价68万。当时,出面的是一位姓李的中年男性。他说自己是房主的弟弟,因为房主在外旅游得半个月后回来,于是委托他帮忙出售这套房屋。

看完房后,何女士和李先生到中介签订《房屋买卖居间服务合同》,并向中介暂交了1万元定金。可是,几天后何女士却接到中介打来的电话,说房主不同意卖房了,还称自己并未让弟弟代理。双方协商未果,他们到哈尔滨仲裁委申请仲裁。

经过仲裁庭调查,其实房主已把房子高价卖给了另一位看房者。但因李先生的“代理”行为是口头上的,何女士无法提供书面证据,所以最终经过调解,何女士获得了退还的1万元定金和2000元补偿。哈尔滨仲裁委的仲裁员介绍说,由于近年来人们流动性增大,如外出、移民、异地定居等,房主将房屋委托代理人买卖的越来越多,随之引发的纠纷也越来越多。对于这类房屋,建议要慎签房屋买卖合同;若十分心仪,最好让对方出具经过公证的授权委托书,这样才能减少纠纷或者最大限度维权。

写房屋买卖合同做借款担保 “赔了房子又搭钱”的傻事你别做

跟他人借款,为了让对方放心,竟然把自己的房屋用“买卖合同”形式抵押给对方,你想过这样做的风险有多大吗?

去年5月,哈尔滨仲裁委就受理了这样一起典型案件,仲裁员认为它虽是房屋买卖合同的“另类版本”,却值得关注。

受理此案的仲裁员回忆说,当时,吴先生和王先生一起到哈尔滨仲裁委申请仲裁,吴先生诉称,自己向王先生借款20万,王先生提出需要用吴的房产做担保,但是由于嫌办理房产抵押的程序太繁琐、时间长,双方便在借款协议外又签订了一份《二手房买卖合同》,假意把吴先生位于道里区的一套使用面积25平方米的房屋“卖”给王先生,吴先生还给王先生出具了“20万卖房款”的收条。可没想到,还款时吴先生却说借款和买房是两回事,让吴先生赶紧给他办过户手续。而在哈尔滨仲裁委,王先生也坚称,借款是借款,房屋买卖是房屋买卖。

“虽然知道吴先生很可能是‘受害者’,但是因为找不到证明‘两件事’就是‘一件事’的证据,我们只能裁定房屋买卖合同有效,且吴先生按约定日期还款20万给王先生。”哈尔滨仲裁委的仲裁员说,这是他们最不愿看到的结果。但法律需要证据支撑,所以他们建议,借款如果一定要用“房屋买卖形式”做担保,借款人和担保方一定要再签一份补充协议,说明具体情况,这样才能避免纠纷和损失。

责任编辑:luqun

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