长沙城市综合体销量跟不上 租金涨得慢

2016年写字楼的招租竞争将日趋激烈，租金上涨动力仍较为有限。 长沙晚报记者 王志伟 摄

长沙晚报记者 黄汝兮

系列报道一：长沙综合体争相入市 是盛宴还是剩宴

近日，长沙住宅市场成交量迅速攀升。但来自湖南中原数据研究中心的数据显示，上周(3月6日-3月12日)内六区商业办公成交403套，环比下跌10.24%;整体均价7656元/平方米，环比下跌484元/平方米，跌幅为5.95%。住宅一片喊涨，商业地产市场为何不涨反跌?记者进行了走访。

今年1-2月，长沙写字楼销量跑不赢供应量

记者走访多个商业地产项目营销中心发现，虽然销售周数据暂时下跌，但市场上也有“暖流涌动”。各楼盘营销中心来访的购房投资者数量有所增加。3月16日下午，记者在华创国际广场看到有十余组购房者在咨询洽谈。“虽然成交量还没有明显改观，但是愿意来了解咨询的人多了，购房者比以前好约了。”一名业内人士表示，春节之后，投资者的投资信心有所增强。

近两年长沙写字楼供应爆发，多数项目建设接近完工，第一波投资客完成投资。市场进入销售平稳阶段，供销比依然高企。中原地产湖南公司总经理胡治钢告诉记者：“目前长沙的写字楼供应量达400多万平方米，预计写字楼的库存去化周期在4年左右。”

来自湖南中原数据研究中心的数据显示，写字楼市场的销量仍“跑不赢”供应量。今年1-2月，写字楼成交14.67万平方米，其中1月内六区写字楼成交面积12.49万平方米，但同期写字楼新增供应量达18.58万平方米。

新增交付写字楼将达16万㎡，租金上涨乏力

记者走访开福万达广场、顺天国际金融中心等已交付5A甲级写字楼发现，这些写字楼的空置率较年前已有了下降。写字楼内的“人气”有所提升。记者从公布的租赁情况统计发现，长沙多个于去年交付的5A甲级写字楼租金达4元/平方米/天，大部分写字楼的租金在3元/平方米/天左右。

但是今年，长沙还将迎来华远华中心和运达中央广场两个甲级写字楼项目的交付，新增交付面积达16万平方米。由于目前长沙甲级写字楼的空置率仍然处于30%以上，戴德梁行分析认为，2016年写字楼的招租竞争将日趋激烈，租金上涨动力仍较为有限。

开发商：要以招商“软实力”拉升回报率

“相对于住宅市场来说，商业地产市场尤其是写字楼市场，投资者更为理性。所以商业地产的发展不容易受政策波动影响，主要还是受制于经济的发展速度、城市的经济活力以及供求关系。”某资深地产人认为，商业地产的核心问题还是要解决租给谁、租多少钱。

记者了解发现，目前大部分商业地产开发企业已主动或被迫地走出了“盖房子、卖房子”的开发理念，投入商业地产的运营之中。开发商大力招商引进大型金融机构、大型企业，形成“龙头”，以带动项目及所在区域迅速成熟。例如，华创国际广场已引进中国平安、普华永道、中国人寿;华远华中心已引进诺亚财富;长沙银行已入驻楷林国际。

市场人士分析认为，在目前供应高企、同质化严重的市场环境之下，商业地产项目的成败，不仅仅取决于项目的地段、品质等，还取决于地产开发商资源整合、招商引资的“软实力”。而“软实力”的比拼，更是一场“硬仗”。