“新国五条”降温楼市效果存疑

国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，提出坚决抑制投机投资性购房的“新国五条”政策。在“新国五条”中，中央表示将严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

业内人士认为，“新国五条”并未出台实质性的政策，相关配套措施，或要全国两会结束之后才会颁布。“3月至5月可能是新政的窗口期。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

新政力度引争议

自去年5月，一线城市楼市率先回暖，并在年底时上演了一轮火热的行情。对于房企人士来说，在快速去库存回笼资金的同时，担心招致新一轮调控政策的出台，对于政策何时、以何种形式出台多有猜测，而政府也曾多次重申“手中仍有储备政策”。

“新国五条”来了，但是业内人士对其力度却产生了争议。

社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立称，“新国五条”是房地产调控史上最温柔的政策，其在实质内容上并没有新意，大多是对原有措施的重复和强调，可以简单将其归结为空话。

显然，与之前 “二套房贷进一步收紧”的市场传言相比，“新国五条”目前尚无实质性的操作政策。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，2012年来的市场反弹与2011年之前市场的上涨并不一样，更多的市场反弹出现在一二线城市。所以在“新国五条”中，并未出现最近市场预期的实质性措施，对市场的影响也更多体现在心理层面。

面对“温柔”的新政，不少业内人士认为不会对市场趋势产生很大影响，要出台有执行力的实质性政策还是需要等待“两会”后的实施细则。

杨红旭表示，之前传言的调控方案是二套房贷款首付七成、贷款利率1.3倍，即便后续细则中没有落实此条，但“新国五条”的综合力度远超单一的二套房贷紧缩。“新一届政府不会中断调控，部委与地方的细则会陆续出台。”

事实上，历次调控之后，全国大多数城市的房价，尤其是一线城市的房价在经过短暂下跌之后，最终都出现报复性反弹，房企的销售业绩节节攀升，这使得业内外人士对调控难免产生疲劳感。因此，有业内人士认为，即使后续出台实质性的政策，执行的力度和效果也存疑。

一家北京房企的高层向本报记者表示：“今年有24个省份把GDP增速目标设定在两位数以上，如此高速的经济增长，没有房地产的支持几乎不可能实现。即使各地政府出台新一轮的实质性调控措施，执行力度究竟能有多大值得怀疑。”

某研究机构人士表示，限购多年之后，市场对新政早有预期，其政策效力正在逐渐减弱。地方政府2011年曾制定房价控制目标，但应对办法较多。至于限购统一标准，有可能对一些二线城市打擦边球的“放松限购”起到制约作用。

此前，一直传言的二套房贷收紧并没有出现在“新国五条”中，不过，杨红旭认为基于“严格实施差别化住房政策”，二套房贷收紧“不是没可能”。

住建部去年12月底表示，坚决抑制投机投资性住房需求，同时也将支持合理自住和改善性需求。而银监会在2013年全国银行业监管工作会议上也表示，将落实差别化房贷要求。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，如果楼市出现过热，政府可能会通过房贷政策进行调整。“从政策基调看，未来二套房‘降首付降利率’并保持‘微调’是趋势。但如果楼市走热，可能会通过提高二套房首付比例或提高利率的方法来调节。幅度和范围大小将根据市场变化和政策情况进行灵活调整。”

首提“短期供求紧张”

“新国五条”强调，房价上涨过快的城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施，应严格实施差别化住房信贷政策。

值得关注的是，在“新国五条”中，政府第一次在文件中指出，部分热点城市供求紧张的格局在短期内难以根本改变。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，政府在文件中从供求关系紧张的角度来解释部分城市房价的上涨，这从一个侧面反映出政府对热点城市房价的上涨，存在一定的容忍度。

“但这个容忍是有限度的，超过政府认为的限度，中央一定会出手调控。”蔡为民说。

实际上，对很多地方政府来说，经济转型并非短期内能够实现，对房地产和土地财政的依赖并非短期即可去除。

“去年房地产的红五月以及年底房价的上涨，很大程度上是因为各地在政策执行的力度上有所放松。房价的缓步上升无疑对缓解地方财政紧张起到很大作用。所以当一些标志性城市对楼市政策进行微调松绑后，各地自然会纷纷仿效。”同策房产研究总监张宏伟表示。

历次调控证明，调控进行一两年后，总是会出现供需关系失衡、供不应求的状况，从而导致房价的上涨。

“房价上涨时地方政府往往会加大土地供应量，可是在楼市低迷期，政府的土地供应量又往往上不去。因为楼市低迷期土地卖不出好价格，地方财政会受影响。由于低迷期土地供应量会大幅减少，当楼市走出低谷开始回暖的时候，商品房市场的供求关系会显得尤其紧张。”乘星行机构总经理李骁表示。

“北京房价近期之所以出现大幅上扬，与土地供应缺口有关。北京已经连续三年没有完成既定的供地计划，使得商品房供求关系失衡。”陈晟表示，除了要求各地制定房价目标，不排除未来中央将供地计划完成的情况列入对官员的考核或问责体系中。

北京等城市自去年年底开始加大土地供应的力度，今年开年继续大量推地，但这些土地形成楼盘供应最早也要到明年。

蔡为民表示，政府对房地产的调控，很像机场管理者对飞机流量的控制。

“如果要起飞的飞机太多，而机场跑道数量有限，就必须要对飞机进行流量控制。当所有人都认为房价要走高，一致看多楼市并导致房价快速上涨的时候，政府一定会出手。但管理者之所以进行流量控制，并不是不让飞机起飞，而是要做到平稳有序。对房地产市场，政府想看到的是房地产平衡向上的发展，短期过热会引来政府新的调控措施。”蔡为民说。