小产权房买卖有效的合同解释

为了保障农民跟城市居民平等的房屋所有权，促进城乡一体化，解决因为土地垄断而导致的房价虚高和城市居民买房难问题，同样必须将符合合同有效一般要件的小产权房买卖合同解释为有效。法院按合同无效要求买方退房，又按合同有效要求农民赔偿，这是自相矛盾的。这种做法尊重了政府的政策，尊重了舆论的呼吁，就是没有尊重法律和法理;其结果只能是让人们无所适从，进一步导致法律秩序的混乱。

应当承认，在现行法律框架下禁止农民的宅基地使用权对外转让是有一定道理的。因为农民的宅基地使用权具有无期限的特征，一旦农民的某处宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员，集体对这块土地的所有权将受到外来购买者永久使用的限制，从而变成一种没有内容的空洞的所有权，这在法理上也是无法自圆其说的。

摆脱这种困境的最彻底的方法，是由国家以合理的价格收购全部集体土地，实现全部土地的国有化，把所谓集体经济组织改造成有限责任公司，终结不伦不类的集体所有制。

第二种办法，是将农户的宅基地使用权、农村建设用地使用权像国有建设用地使用权那样变成一种有期限的物权，建立统一的建设用地使用权制度。但是建立统一的、有期限的建设用地使用权制度是立法机关的事，考虑到确认现行物权种类的物权法刚刚通过，建立统一的建设用地使用权制度恐怕是很遥远的事。

不过现行法律框架下并非没有将小产权房买卖合同解释为有效的余地。房屋买卖与宅基地使用权买卖毕竟是两回事，并且没有任何一条法律限制农民的房屋所有权。

土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权的出租至少在字面上是为法律所禁止的。又房屋买卖合同既然没有约定交纳土地租金，认定外来购买者的房屋所有权建立在土地承租权之上显然对买受人有失公平。除非土地管理法第六十三条将来被修改，并且房屋买卖合同中有支付地租的条款，否则农民的房屋所有权就不能建立在宅基地租赁权上。

既然法律并没有限制农村房屋买卖，而房屋又不得不建立在土地所有权或土地使用权上;那么一个比较合理的解释是：农民在签订房屋买卖合同的时候，已经默许房屋买受人在房屋的安全使用年限内有使用土地的权利，也就是默许给房屋买受人设立一种与房屋共命运的“次土地使用权”。房屋买卖合同履行，“次土地使用权”作为房屋所有权的从权利也随之设立。由于农户的宅基地使用权是无期限的，而外来购买者的“次土地使用权”是有期限的(未定期限，以房屋无须重建就能安全使用的期限为期限)，因此农户的宅基地使用权并未消灭，从而不构成土地管理法第六十三条所谓“转让”。

一个合同能够解释为有效也能够解释为无效的情形下，应当解释为有效。这是合同解释的原则之一。