房屋出售方不以无权出售为由而免责

发布时间： 2012-08-02 08:38:02

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　　徐女士看中浦东一套房屋，与出售方蒋先生签订了“房屋买卖协议”，并支付首付房款10万元整。当时，因为房屋是预购商品房，蒋先生尚未取得房屋小产证，但承诺自己就是产权人，买卖双方约定在小产证办出后签订《上海市房地产买卖合同》，否则应承担房价款数额20%的违约责任。

　　此后由于房价上涨，出售方出现违约倾向，不愿继续出售房屋，徐女士当然不同意。然而，蒋先生却提出：“自己只是产权人之一，并没有权力处分该整个房屋，因此，买卖合同无效。”并提供了房屋预购权利人是蒋先生与其母亲两个人的证明材料。蒋先生认为，买卖合同无效，相应条款也自然没有法律效力，因此不需要赔偿。经协商无效后，徐女士诉至法院，要求蒋先生承担房屋买卖协议约定的违约责任。

　　经法庭审理，并追加蒋先生的母亲作为第三人参加诉讼。庭审中，因蒋先生的母亲明确表示不同意出售房屋，故法院认为，买卖合同因权利人之一不同意追认而无效，但由于蒋先生存在虚假承诺和违约行为，仍然支持了徐女士关于违约金的诉讼请求。

　　根据自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释体现了对合同履行及守约方权利保护的重视。

　　相关资深律师表示：本案的买卖合同是否有效，在另一产权人未表态之前，是无法直接进行判断的。因为即使作为权利人之一的蒋先生无权处分房屋，买卖合同仍不能被当然认定为无效，而是效力待定。一旦另一产权人同意按该买卖合同约定的条件出售，即进行追认，则买卖合同就是有效的。问题是，即使买卖合同无效，为什么蒋先生仍承担了违约责任?这是因为，《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”正是因为如此，才会出现本案的判决结果。

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