深圳出租屋管理办否认租金暴涨 涨了一点点

住宅租金同比上涨8.3%

每年二季度本是深圳出租屋租赁淡季，但今年淡季不淡，租赁市场活跃，交易量攀升，租金普遍上涨。昨日，深圳市出租屋管理办发布抽样调查结果显示，3月到6月，深圳全市住宅租金均价为39元/m²，环比上涨2.6%，同比上涨8.3%;商业类租金环比上涨3.2%，同比上涨26.7%;写字楼环比上涨4.5%，同比上涨24.3%;厂房类略有上扬，但变化不大。据介绍，租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。

深圳市出租屋管理办介绍，二季度，深圳市房屋租赁市场供需两旺，经济继续回暖，外来务工人员增多，加上许多购房者选择暂时放弃购房计划“转购为租”，增加了租赁需求。此外，深圳新增房源较多，加上许多业主前期放盘出售却长时间难以成交，为减轻月供压力，将手中房产“转售为租”，从而形成了目前租赁市场供需两旺的局面。

小户型租金涨幅高于大户型

“租金回报率有所上升”，深圳市出租屋管理办介绍，今年以来，深圳房价变化不大，但租金一直维持了近几个月来的微幅涨势，二季度深圳住房租金回报率平均为3.21%，环比上升4.3%.国家调控政策鼓励开发、消费中小户型产品，银行的“差异化信贷”让购买90平方米以下中小户型产品成为较少受到新政制约的置业行为，许多刚性需求者转为购买中小户型，直接挤占了租赁市场的中小户型房源，因此，小户型更加走俏，租金涨幅高于大户型。

高档出租屋需求增加

今年二季度，深圳高档出租屋需求日益增加。据介绍，一段时期以来，深圳出租屋市场的租赁需求已悄然发生变化，市中心带装修小户型和高档装修的大户型深受高级白领欢迎。商用物业(写字楼、商铺)成为今年投资楼市的新宠，租金涨幅居前，尤以中心区的写字楼和东门、华强北的商铺为甚。

据深圳市出租屋管理办介绍，目前，深圳房源充足，不存在短缺现象，投资者现有大量的房屋转售为租，不少多套房源家庭出租房屋，还有大量“城中村”等待出租。因此，流动人员的租房需求是完全可以得到满足的。

■涨价推手

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中介直接推动租金上涨

中介充当了租金上涨的直接推手。据深圳出租屋管理办介绍，新政出台后，楼市成交量下跌，中介主攻租赁交易，虽然比重不大，但对高档楼盘、大户型房源产生一定的影响。在房屋买卖成交异常萧条的市场环境下，中介的生存一下子变得艰难起来，为了扛过这一段宏观调控造成的佣金大减的日子，租赁市场成了唯一的救命稻草。于是，忽悠小房东，废弃老租约，从而带来大量的退租换租，以创造更多的交易次数而获取佣金，并同时忽悠租客被动地接受人为哄抬高了的房租。

由于从众心理，不少业主便纷纷跟风，拔高了租金预期。据介绍，中介公司为谋取超过租房佣金(一个月租金)的利益，纷纷开展了“出租委托代理”业务，在这种代理出租方式下，丰厚的利润空间驱使中介人为地哄抬房租。于是，虚假信息、恶性竞争层出不穷，一些片区，一些出租屋甚至出现了“被上涨”。

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租房群体扩大

此外，房价居高难下，市场观望气氛浓厚，短期放弃购房改为租房的群体扩大;加上今年的大学毕业生开始大批步入社会，来深求职者不少，客观上增大了租赁需求。同时，深圳的房屋租售比严重失衡，与市场规律相悖。在前期的房价大涨过程中，租金并未同步上涨，在现阶段的房价下调预期并未出现的情况下，随着租赁需求的增大，房租上涨成为必然，属于补涨的成分。

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商用物业带动租金上涨

据介绍，新政后，商品住宅房贷收紧、首付提高、利率优惠取消，而商用物业银行继续保持原有的“首付五成，月供十年”的政策，在这种情况下，租金回报更高的写字楼、商铺的吸引力就会高于住宅，原本聚集在住宅市场(首付低)的投资客纷纷进入商用物业市场，尤其是成熟地段的商铺，比住宅更具有升值空间。因此，商用物业价涨量升，并带动了租赁市场的持续上涨。此外，一些金融危机时退出甲级写字楼的用户，随着经济形势的持续好转，有的已重新审视企业形象，回归高档，扩大了租赁需求。

■调查数据

住宅

龙岗涨幅最大

据深圳市出租屋管理办抽样调查结果显示，今年二季度，全市住宅租金均价为39元/m²，环比上涨2.6%，同比上涨8.3%.除罗湖、宝安二区环比基本持平外，其余各区都有不同程度的上涨，涨幅最大的是龙岗区，环比上涨4.3%，同比上涨14.3%.

蔡屋围片区环比上涨1元/m²达到54元/m²，为罗湖区住宅租金最高片区。据介绍，罗湖区住宅租金均价为43元/m²，环比持平，同比上涨7.5%.

福田租金最高的是水榭花都，均价为96元/m²，据介绍，整个福田区住宅租金均价为49元/m²，环比上涨2%，同比上涨14%.而黄木岗和福田南-南园片区环比都略有下跌，租金均价分别为51元/m²和55元/m².

波托菲诺纯水岸上涨4.2%，为全市租金涨幅最大的楼盘，月租高达90元/m².调查显示，南山区住宅租金均价为43元/m²，环比上涨2.3%，同比上涨13.2%;但波托菲诺天鹅堡、南海玫瑰花园和半岛城邦都略有下跌。

盐田区住宅租金均价为33元/m²，环比上涨3.1%，同比上涨10%.受季节性影响，梅沙和沙头角片区都有所上涨，但盐田街道片区略有下调。

宝安区住宅租赁均价为28元/m²，环比基本持平，同比上涨12%.其中福永片区下跌1元/m².

龙岗区住宅租赁均价为24元/m²，环比上涨4.3%，同比上涨2.6%.康达尔花园租金下跌4%，为全市跌幅最大楼盘。

深圳市出租屋管理办表示，深圳的出租房源总体来说比较充裕，但是，区域差异较大，关内紧俏，关外宽松。特别是宝安、龙岗的一些偏远区域由于金融危机造成的高空置率至今尚未完全消化，“涨租”不过是一种想像而已。此外，如龙华富士康周边的农民房从2009年上半年租金下调后仍然没有完全涨上来，近期听说富士康将大举内迁后，房东更是不敢轻言涨价。

写字楼

租赁均价同比猛涨24.3%

二季度，全市写字楼租赁均价为92元/m²，环比上涨4.5%，同比上涨24.3%.其中，福田区均价为101元/m²，环比上涨5.2%，同比上涨27.8%;罗湖均价为76元/m²，环比上涨5.6%，同比上涨22.6%;南山均价为72元/m²，环比上涨2.8%，同比上涨14.3%.

深圳市出租屋管理办介绍，深圳的写字楼从2007年到现在经历了过山车一样的情况，去年经济回稳，写字楼整体复苏，现在步入了稳健发展的轨道。

虽然近年新增写字楼入市较多，但吸纳量较好，空置率环比下降一个百分点。目前，福田中心区和车公庙的优势写字楼备受青睐。卓越时代广场租赁均价为160元/m²，新世界商务中心均价150元/m²，大中华国际交易广场均价为140元/m²，而赛格广场均价达195元/m²，直逼200元/m²大关。此外，深圳写字楼发展趋势显示，开发商自持物业比例上升，目前市面上有不少写字楼如东海商务中心、鼎丰大厦等均只租不售，单一产权物业渐成趋势。

厂房

空置率低租金平稳

二季度，全市商铺租赁均价为190元/m²，环比上涨3.2%，同比上涨26.7%.其中，罗湖区均价最高，环比及同比的涨幅也最大;福田是各区中唯一环比下跌的区域;龙岗是唯一同比下跌的区域。

抽样调查显示，深圳商业回暖明显，高端商铺空置继续下降。罗湖的高档次商铺较多，抬高了整体租金。东门、华强北等商业运作模式成熟的商圈，从去年下半年以来，租金持续上涨，而且出租率极高。

本季度内需消费提高，外贸出口增长强劲，低能耗加工型企业和高新技术产业订单增多，厂房的需求量持续增大。经过几个季度的吸纳，目前的深圳厂房空置率已创下了金融危机以来的新低，硬件设施较好的工业区基本上没什么空置的，宝安的厂房租赁均价为15元/m²，龙岗均价为10元/m²，环比略有上涨，但涨幅不大，总体来说处于相对平稳。

据介绍，由于近年来深圳新增厂房数量不少，加上金融危机后空置出来的厂房较多，尽管自去年以来厂房吸纳性较好，但至今尚未完全消化。因此预计在今后一段时间内，厂房租金依然将维持相对平稳，波动幅度不会很大。