二手房营业税细则出台 差别政策剑指中高端房

备受社会关注的二手房营业税征收比例终于尘埃落定。财政部、国税总局今天宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

这已是自2005年开征二手房营业税至今五年来第四次调整。此次政策细则通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体，主要打压的对象是一线城市中高端二手房交易。

业内普遍反映，新出台的营业税细则政策对于改善性及自住性需求来看相对温和，与2006年出台的营业税政策相比要宽松，与2008年相比也还存有很大的优惠。从对未满五年的普通住宅规定看，之前的政策是全额征收营业税，刚落地的政策延续了2008年的差额征收。这对当前普遍预期营业税仍按全额收取的市场是一重大利好。新政策尤其对90平方米以下的二手房交易影响很有限。

我爱我家、美联物业、链家地产等房产顾问机构在政策出台后一致判断，本次营业税政策细则的出台，将有效缓解目前因政策恐慌而出现集中过户带来的市场压力。根据我爱我家数据显示，2007-2009年间，二手房市场中2-5年内交易的二手商品房平均比例约为整体交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市场预计成交量213846套来看，二手商品房全年比例为73.78%，则今年大约有近4.8万套成交二手商品房处于受政策调整的优惠区间内，其中二手商品房中普通住宅的比重高达76%。另有数据显示，在今年9月以后，在140平方米以上被北京定义为非普通住宅的置业者已经有72%以上选择的是全款购房。由此看来，营业税细则的出台在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显，尤其是2-5年内交易的二手商品房普通住宅能够得到持续活跃。

显然，新政策应和了此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。美联物业市场部分析，由于北京、上海、深圳等一些一线市场已有的一些政策，将会因营业税政策变化，引发高端房产市场的突变。

据了解，国家标准规定的普通住宅须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在120(含)平方米以下穴北京市是140平方米以下雪；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。而北京等一些房地产热点城市还有自己的规定，如北京市享受优惠政策的普通住宅需要同时满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；2008年11月起将“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下”调整为实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。享受优惠政策住房平均交易价格具体调整为：三环以内总价人民币215万元／套、三环至四环之间175万元／套、四环至五环之间165万元／套、五环以外100万元／套。

按照1.2倍计算，也就是分别为三环以内总价人民币高于258万元／套、三环至四环之间210万元／套、四环至五环之间198万元／套、五环以外120万元／套。另外，按照北京今年9月以后实施的84号文，已无法用以往“黑白合同”的手法避税了。在这样的政策定义下，二手房营业税细则一旦执行，北京4环内商品房及5环外前期价格飙升的100平米以上房源交易将因为无法贷款或交易成本太高，而出现大量需求转移到一手商品房市场。分析人士预计，2010年京、沪、深等一些热点城市高端二手房交易明年成交量、房价均会因此存在暴跌的可能。记者陆昀23日北京报道